倒挂5000元/㎡、总价123万起,鼓楼滨江竟然还有刚需房…

时间:2019-08-26 来源:www.chemyn.com

  ?那个去年屡次霸占楼市头条的鼓楼滨江,今年以来少有消息。一边,区域已近三年都没有土地出让,新房面临“断供”。另一边,其在售楼盘价格普遍超过4万/㎡的均价让一般人望而却步。

  近日,鼓楼滨江两盘传出开盘消息,且推出的是65产权的小户型房源,这对于刚需无疑是一个好消息。

  近日,买房君在鼓楼滨江踩盘的过程中发现,证大阅公馆周边的围挡上打出了新项目的广告。新项目案名为证大阅江府,户型面积为72-115㎡

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  证大阅江府海报

  而原证大阅公馆的售楼处门口,案名已经换成“证大阅江府”。买房君从置业顾问处了解到:“这个地块不是新拿的,原先是加油站,去年拆迁后才得以动工。”

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  证大阅江府临时售楼处

  置业顾问表示:“证大阅江府只有两栋65年住宅产权的公寓,位置上,项目就在龙湖春江紫宸对面,紧邻地铁5号线建宁路站。由于建宁西路过江通道的建设,现在的售楼处会被拆掉,后期会搬到长江航运中心A栋。”

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  证大阅江府区位图

  买房君在现场公示出来的效果图上,明显看到证大阅江府的西侧有两栋建筑挡住西侧视线,置业顾问告诉买房君,这两栋楼都是写字楼,高度分别为150米和100米,而阅江府高度为100米,层高33层。“由于地块规划的限制,朝西的边户瞰江视野确实会被挡住,所以东边户的价格会比西边户价格高。”

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  项目即将推出72-115㎡的户型,除了72㎡为两房设计外,其他户型均为三房设计。

  价格方面,置业顾问透露:“前期阅公馆的价格是精装3.5万/㎡,阅江府的价格会上涨一点,现在正在按照3.8万/㎡的价格往上报。”此外,置业顾问还表示,项目预计8月公开样板间,9月底或10月初开盘,一次性全部推完,大约700多套房源。

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  证大阅江府沙盘图

  按照3.8万/㎡的价格计算,证大阅江府即将推出的房源总价约274万起,首付约82万,算是刚需可以够得到的门槛。

  在配套上,证大阅江府附近的学校为天妃宫小学和十二中,附近有成熟的商业大观天地。此外,项目旁边地铁5号线和证大大马路民国风情商业街都在建。

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  大观天地购物中心

  除了证大阅江府,中冶盛世滨江也传出加推消息,该盘由于是拉小学区而备受购房者关注。

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  置业顾问朋友圈截图

  买房君从置业顾问处得知,中冶盛世滨江即将推出的房源是锦绣江山组团,为65年住宅产权的公寓,面积段为35-130㎡,目前户型图及样板间都未公布。和前期加推的其他组团一样,锦绣江山限高35米,层高仅为11层。

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  中冶盛世滨江沙盘图

  置业顾问透露:“本次加推的主力户型是60㎡、90㎡、130㎡,非主力户型大概在40套以内。因为户型小、总价低,又是拉小学区,我们只要有购房证明的同事都会摇号,学区房在市场上肯定会升值的。”

  买房君了解到,锦绣江山组团上一次加推还是在2016年11月,彼时均价为27986元/㎡,置业顾问表示:“距离上一次开盘快3年了,这次加推的价格大概率会上涨,具体涨多少还要看物价局报批,应该会在3.5万/㎡以下。”

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  图片来源:365淘房

  “预计10月开盘吧,具体看工程进度,现在还在打地基,可能会推出300多套房源,还得等通知。”置业顾问补充道。按照3.5万/㎡的价格计算,中冶盛世滨江本次加推的房源总价最低不到123万,可以说是主城绝无仅有的价格。

  此外,置业顾问特别提到,今年年底,中冶盛世滨江的中学学区将确定。“因为业主反映过这个中学的事情,政府、规划局和教育局的反馈是今年年底确定一所中学。以鼓楼滨江的规划来看,我觉得这个中学肯定不会差的。”

  值得一提的是,本次加推的锦绣江山组团,在中冶盛世滨江6大组团中(锦绣华府、锦绣江山、锦绣公馆、锦绣天玺、和记洋行、盛世国际广场),处于边缘位置,距离长江大桥非常近,居住体验不及其他组团。

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  并且项目距离在建的地铁5号线方家营站稍远,置业顾问表示步行大约10分钟,此外,项目周边目前并无成熟商业,商业综合体中冶和悦港尚在建设中。

  置业顾问告诉买房君,锦绣江山加推后,中冶盛世滨江将再无65年公寓房源,后期上市的将是锦绣天玺组团的超高层住宅房源。

  鼓楼滨江板块分布着不少65年公寓项目,证大大拇指广场、证大阅公馆、龙湖春江紫宸、深业滨江半岛等楼盘均有该类型的产品。

  买房君走访了附近的中介,“这边65年公寓的房源还挺多的,报价在3.5-4.1万/㎡不等,具体还要看房子的户型和小区环境。”中介说道。

  “像证大大拇指广场广场和龙湖春江紫宸,两个学区都是天妃宫小学和十二中,成交量也差不多,但是两个小区价格明显不是一个档次的。证大挂牌均价大概在3.5-3.8万/㎡,4梯13-15户。户型选择也比较多,有30多平的单室套,也有90多平大户型,大部分人都是买来带孩子上学。龙湖的话1梯4户,属于改善房源,价格就高一点,在3.9-4.1万/㎡左右。”我爱我家中介告诉买房君。

  在我爱我家官网上,买房君发现龙湖春江紫宸最近成交的两套房源,价格均突破4万/㎡。

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  图片来源:我爱我家官网

  此外,中介还提到,深业滨江半岛近期的在成交量上表现不凡。“深业的主要卖点是江景,因为鼓楼滨江这边小户型的江景房很少,深业的位置最好,又是拉小学区。而中冶盛世滨江的65年公寓总价较高,报价在4万/㎡左右,并且很少有满两年的房源,所以成交量低。”

  那么中冶盛世滨江和证大阅江府即将加推的新房该如何选择?

  中介表示:“虽然都是鼓楼滨江的,但是目前的配套还是有差别的。证大周边配套很齐全,居住、出行都很方便,中冶现在周边商业配套还不成熟。”

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  证大大拇指广场底商

  “如果看中未来升值潜力的话,建议购买中冶盛世滨江的小户型,毕竟是拉小学区。如果自住的话,选择证大或者中冶的大户型都可以。”中介补充道。

  结语:作为城北乃至全市改善高地的鼓楼滨江,区域已近三年都没有土地出让,新房库存严重不足。随着鼓楼滨江这波加推,区域的65年公寓新房将绝迹,因此,这或是刚需入驻鼓楼滨江的最后两次机会。

  但买房君要提醒各位的是,尽管65年公寓相较住宅总价低,且在办房产证、学区及税收方面和住宅相同,但其居住体验和住宅还是有差距的,购房者应当理性对待。